Hypotheek: kan ik besparen op mijn hypotheeklasten nu de rente laag staat?
Geld lenen om een eigen woning te kopen is een belangrijke beslissing. De kosten en aflossing van deze lening hebben voor langere termijn grote invloed op jouw besteedbaar inkomen.  De hoogte van de rente bepaalt mede jouw woonlast.  Als jouw hypotheekrente momenteel hoger is dan de huidige lage rente, dan is het interessant om na te gaan of je de rente kunt wijzigen in deze lagere rente.

Afhankelijk van jouw hypotheekvorm zijn er verschillende mogelijkheden.  De cruciale vraag blijft of omzetten naar een lager rentetarief financieel voordelig is. Er zijn namelijk kosten aan verbonden. Maar wellicht zijn er ook andere voordelen te realiseren. Jouw hypotheekadviseur is als Erkend Hypothecair Planner in staat om je te adviseren over de verschillende mogelijkheden en oplossingen. Deze nieuwsbrief informeert jou kort in hoofdlijnen hierover.

De hypotheekrente: historisch laag
De ontwikkeling van de rentetarieven laten vanaf eind 2008 spectaculaire dalingen zien.  Een door niemand te beantwoorden vraag is of het laagterecord nu bereikt is en de rentes gaan stijgen. In ieder geval zijn de rentes ook voor langere renteperioden nu bijzonder laag.

Wanneer profiteren van de lage rente?
Als de rentevaste periode van jouw hypotheek binnenkort afloopt en een volgende periode aanvangt, dan zijn de huidige rentestanden voor jou gunstig met als gevolg waarschijnlijk lagere woonlasten.  Je krijgt drie tot zes maanden van tevoren een nieuw rentevoorstel. Hier zijn geen bankkosten aan verbonden. Een afspraak met jouw hypothecair planner is nuttig om de betaalbaarheid van de renteaanbieding uit de verschillende de nieuwe rentevaste periodes voor jou te beoordelen. Het is nu een goed moment om alle zaken weer eens op een rij te zetten omdat jouw bank misschien niet het beste voorstel heeft.

Als de rentevaste periode later afloopt, kan het interessant zijn om toch eerder van de huidige lage rente te  profiteren. Stijgt de rente namelijk bij het ingaan van de reguliere nieuwe renteperiode  met bijvoorbeeld 0,2%, dan betaal je gedurende deze nieuwe renteperiode jarenlang de huidige (lage) rente + 0,2%.  De keerzijde kan ook, ofwel dat de rente nog verder daalt.

Bij het tussentijds wijzigen van de rente zijn wel oversluit- of omzettingskosten aan verbonden. Jouw Erkend Hypothecaire Planner van De Financiële Wooncoach berekent dan of je met de lagere rente de kosten kunt terugverdienen.  Pas dan is het financieel interessant voor jou.

Verschuldigde boeterente
Als je jouw hypotheek oversluit  tijdens de officiële rentevaste periode, dan betaal je meestal een zogenaamde boeterente. Dat  is een vergoeding voor de rente-inkomsten die de geldverstrekker contractueel misloopt tot aan het einde van de rentevaste periode. Deze fiscaal aftrekbare boeterente  is ongeveer gelijk aan het verschil tussen de hypotheekrente die u nu betaalt en de hypotheekrente die jij zou betalen als je op dit moment dezelfde soort hypotheek zou afsluiten. De boeterente kun je eenmalig contant betalen of extra meefinancieren.

De berekening van de boeterente is gecompliceerd en is afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden.
Naast het bedrag aan boeterente zijn advieskosten verschuldigd. En notariskosten, maar alleen als je de lening oversluit naar een andere bank. Blijf je bij dezelfde bank, dan is een notaris vaak niet nodig.

Gedeeltelijk boetevrije aflossen
Het kan uit rendementsoverwegingen interessant zijn om gebruik te maken van de mogelijkheid om een deel van de hypotheek boetevrij voortijdig af te lossen. Dat kan per jaar tot 10 of 20% boetevrij, afhankelijk van jouw bank en hypotheekvoorwaarden. Heb je voldoende beschikbare financiële middelen beschikbaar en krijg je daarover spaarrente bij de bank, dan heb je als het ware een rendementsvoordeel. Je zet dan feitelijk laagrentend spaargeld om in minder hogere rentelasten te creëren.
Hierdoor houd je dan meer besteedbaar inkomen over. Wel is belangrijk of een tussentijdse aflossing past bij de meeverbonden spaar- of bankrekening, waarmee je fiscaal vriendelijk de hypotheekschuld aan het eind aflost. Deze financiële producten kunnen qua hoogte financieel en fiscaal op elkaar afgestemd zijn. Dat kan betekenen dat een aanpassing in de spaar- of bankrekening noodzakelijk is om het financiële evenwicht te behouden. Maar ook om de fiscale vrijstelling in de uitkering te behouden. Het is de Erkend Hypothecaire Planner van De Financiële Wooncoach bij uitstek die je hierover integraal  kan adviseren.

Wanneer is oversluiten met een lagere rente financieel interessant ?
Onze hypotheekadviseurs kunnen voor jou berekenen of het verstandig en financieel interessant is om over te sluiten. Afhankelijk van jouw specifieke situatie kan het slim zijn om over te sluiten, bijvoorbeeld:
• ja: als je de oversluitkosten met de lagere rente in een bepaalde periode kunt
terugverdienen;
• wellicht niet: als jij verhuisplannen hebt binnen een bepaalde periode en
de hypotheek volgens de voorwaarden boetevrij kunt aflossen.
Afhankelijk van de lengte van deze periode geeft een berekening van een terugverdienperiode
jou inzicht of het zinvol is om de hypotheek tussentijds over te sluiten naar een lagere rente.

Extra aandacht voor de spaarhypotheek
Heb je een zogenaamde spaarhypotheek, dan is ook een cijfermatige analyse nodig in hoeverre uw verzekeringspremie stijgt. Er is namelijk een directe koppeling tussen de betaalde hypotheekrente en de te ontvangen rente op  uw spaarhypotheekverzekering.  Minder hypotheekrente betalen betekent dan ook minder spaarrentevergoeding krijgen. Het gevolg is dan dat uw verzekeringspremie stijgt om het zelfde verzekerd kapitaal op te kunnen bouwen.  De stijging van de verzekeringspremie moet dan minder zijn dan de verlaging van de hypotheekrente, zodat het per saldo voordelig blijft. Veel mensen met een hypotheek realiseren zich dit onvoldoende en kan grote invloed hebben op de nieuwe hypotheeklast.

Andere aandachtspunten
Naast het doel om lagere woonlasten te realiseren als gevolg van de lagere rente, kan jouw Erkend Hypothecair Planner van De Financiële Wooncoach ook andere wensen of ideeën met jou bespreken. Bijvoorbeeld:
• de omzetting van jouw spaarverzekering naar een bankspaarrekening, eventueel in combinatie met een losse overlijdensrisicoverzekering met mogelijk lagere premies. Naast een rentevoordeel  heb je dan ook een premievoordeel.
• de (aflossingsvrije) hypotheek oversluiten in een andere hypotheekvorm, waarbij wel of in een andere vorm wordt afgelost. Bijvoorbeeld als dat beter past bij jouw huidige situatie. Sommige  aflosvormen geven meer zekerheid dan andere hypotheekvormen. En naarmate de einddatum  van de hypotheek dichterbij komt, is het noodzakelijk om tijdig maatregelen te treffen met  financiële impact. Uiteindelijk moet de hypotheek op enig moment wel worden afgelost!

Onderscheidend advies via de Erkend Hypothecair Planner van De Financiële Wooncoach
Het is de kwaliteit van de Erkend Hypothecair Planner om jou, deskundig en integraal,  over alle met elkaar verband houdende onderdelen van de hypotheek te adviseren.  Oversluiten vraagt om een zorgvuldige analyse  met cijfermatig onderbouwde berekeningen, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken. Laat je dus vooraf goed adviseren.

Wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met De Financiële Wooncoach, 0492-784192.